金利7％の米国、住宅高騰の韓国、資金が集まる日本｜主要6カ国の不動産市場を比較

対象日：2026年9月24日 ｜ 情報確認：2026-09-24 10:30 JST

📊 先に結論　世界の不動産は一つの方向に動いていない

2026年の世界不動産市場を一言で表すなら、「投資資金は戻ったが、買われる国と物件が厳しく選別されている」です。JLLの集計によると、2026年上期の国境を越えた商業不動産投資は前年同期比56％増の718億ドルとなりました。世界全体の取引回復は確認できますが、資金は優良オフィス、賃貸住宅、物流、ホテル、データセンターなど、賃料の見通しを立てやすい資産へ集中しています。

同じ不動産でも、投資用不動産と住宅用不動産では動く理由が異なります。投資用は賃料、空室率、金利、売却時の利回りが中心です。住宅用は所得、人口、住宅ローン、供給不足、税制などが価格を左右します。そのため、商業不動産取引が回復していても、一般住宅の売買件数が減少することがあります。

今回比較するのは、日本、米国、中国、韓国、シンガポール、オーストラリアの6カ国です。英国、カナダ、ドイツは対象から外し、アジアの不動産市場を考えるうえで重要性が高まっている韓国を加えました。

💰 金利が低い国ほど有利とは限らない

不動産投資では、物件利回りと借入金利の差が重要です。例えば表面利回り6％の物件を金利2％で借りる場合、単純な差は4ポイントあります。しかし金利5％なら差は1ポイントです。ここから固定資産税、管理費、修繕費、保険料、空室損失を差し引くと、手元に利益がほとんど残らない可能性があります。

ただし、金利が低ければ安全というわけでもありません。中国は5年LPRが3.50％と米国より低いものの、住宅価格、開発会社の信用、売却時の流動性に大きな不安があります。反対に米国は住宅ローンが約7％でも、人口流入が続く都市や供給が限られる地域では家賃と資産価値が維持される場合があります。

🗾 日本　投資資金は流入、しかし超低金利時代は終了へ

日本は2026年1～3月にアジア太平洋地域で最も流動性の高い不動産投資市場となりました。円建て資産の割安感、東京・大阪・福岡などの賃料上昇、ホテル需要、安定した賃貸住宅市場が海外投資家を引きつけています。賃貸住宅、ホテル、物流施設は比較的強く、オフィスは都心の高品質物件と築古・郊外物件の差が広がっています。

国土交通省の不動産価格指数では、2025年11月の住宅総合が前月比0.7％上昇し、区分マンション指数は223.5まで上昇しました。一方、住宅価格の高さと金利上昇により、取引件数には鈍化も見られます。価格が高いまま売買量が減る局面では、売主と買主の希望価格が一致しにくくなります。

2026年9月のフラット35は、返済期間21～35年の最頻金利が3.46％です。変動型は借り手の属性や銀行によって差がありますが、おおむね1％台が中心です。投資用不動産ローンは個人属性、法人実績、担保評価、融資期間によって約2～4.5％が一つの目安となります。

日本で今後重要になるのは、借換えです。購入時の金利が低くても、5年後や10年後に借換金利が上昇すればキャッシュフローが悪化します。表面利回りだけでなく、金利が1％上昇した場合と空室率が10％上昇した場合を組み合わせた試算が必要です。

🗽 米国　約7％の住宅ローンが市場を止める

米国の30年固定住宅ローン金利は2026年9月17日時点で6.95％です。前年同期の6.26％から上昇し、住宅購入者の返済負担は再び重くなっています。すでに低金利で住宅を購入した所有者は、売却して新しい高金利ローンへ移ることを避ける傾向があります。その結果、売り物件も買い手も増えにくい状態が続いています。

住宅価格は急落していません。2026年8月の中古住宅価格は前年比1.6％上昇しましたが、販売件数は前年比1.2％減少しました。つまり米国住宅は「価格が少し上がっているが、取引が低迷している」状態です。住宅不足が価格を支える一方、高金利が購入可能額を抑えています。

投資用不動産では、アパートや商業用ローンがおおむね5％台後半から7％台です。特に注意が必要なのは、2020～2022年の低金利時に変動金利で購入された集合住宅です。賃料上昇と改修後の売却を前提にした案件では、借換金利の上昇によって返済が困難になる例が増えています。

一方で、優良オフィスや物流施設などには資金が戻っています。米国の商業不動産は全面的な崩壊ではなく、立地と品質による二極化です。都心の新しいオフィスと、需要の弱い地域の築古オフィスを同じ市場として扱うことはできません。

🏗️ 中国　低金利でも不動産が回復しない理由

中国の5年LPRは2026年9月時点で3.50％です。住宅ローンや長期融資の基準となる金利は米国より大幅に低いものの、不動産市場は主要国の中で最も厳しい状態が続いています。

中国国家統計局によると、2026年1～6月の不動産開発投資は前年同期比18.0％減、住宅投資は17.8％減、新築住宅販売額は13.7％減少しました。開発会社へ流入した資金も20.2％減り、そのうち国内融資は31.7％減少しています。金利を下げても、住宅価格の先安観と開発会社への不信が強ければ、家計も銀行も積極的に資金を出しません。

中国では中古住宅取引が新築より動く地域もあります。完成して実物を確認できる中古住宅のほうが、未完成リスクを抱える新築より選ばれやすいためです。ただし地方都市では人口流出、在庫、地方政府の財政悪化が重なっています。表面価格が安く見えても、賃貸需要と売却時の買い手を確保できなければ投資として成立しません。

中国市場は「金利低下で不動産上昇」という従来の関係が弱まっています。金融政策よりも、在庫処理、開発会社の債務再編、住宅購入者の信頼回復が重要です。

🏙️ 韓国　ソウル住宅の高騰と利上げが同時進行

韓国では、全国とソウルの温度差が大きくなっています。ソウルのアパート価格は2026年9月初めまで86週連続で上昇し、8月の住宅価格も前月比0.97％上昇しました。地下鉄駅に近い物件、大規模団地、中小型住戸など、実需の強い物件を中心に価格上昇が続いています。

商業不動産ではソウルの優良オフィスが活発です。JLLによると、2026年4～6月のソウルオフィス取引額は約4兆ウォンとなりました。ただし大型ビルの新規供給により、グレードAオフィスの空室率は前期から2.3ポイント上昇して6.6％となっています。需要が崩れたというより、新規供給の影響が大きいとみられます。

韓国銀行は8月に政策金利を3.00％へ引き上げました。家計向け住宅ローンの平均金利は6月時点で4.36％、住宅金融公社の2026年9月の長期固定型は4.9～5.3％です。投資用はおおむね4.5～6％が目安ですが、投機規制地域ではLTVが40％まで厳格化されるなど、金利以外の融資規制も重要です。

韓国は、金利上昇で住宅価格を抑えたい中央銀行と、住宅供給を増やして実需を支えたい政府の政策が交差しています。価格上昇がソウルに集中しているため、韓国全体が同じように上昇していると考えるのは危険です。

🌆 シンガポール　低金利と海外資金が支える市場

シンガポールは2026年上期の国境を越えた商業不動産投資額が87億ドルとなり、世界首位でした。国際金融拠点としての安定性、法制度、通貨への信頼が海外資金を引きつけています。

都市再開発庁によると、2026年4～6月の民間住宅価格は前期比0.5％上昇し、家賃は0.7％上昇しました。住宅市場は上昇していますが、政府の規制によって急激な過熱を抑える構造になっています。中心部の非土地付き住宅は上昇する一方、中心部周辺では下落するなど、狭い国土の中でも地域差があります。

銀行住宅ローンは条件の良い案件で1％台から2％台、HDBローンは2.6％です。投資用もおおむね1.5～3％程度が目安となり、6カ国では比較的低い水準です。ただし外国人や複数住宅保有者には高い印紙税や頭金規制が適用されるため、金利だけを見て投資採算を判断できません。

シンガポールは金利、通貨、制度の安定性では魅力がありますが、購入価格が高く、税金を含めた初期投資額が大きい市場です。利回りが低い物件では、家賃上昇が止まると投資回収が長期化します。

🦘 オーストラリア　高金利でも投資家需要は残る

オーストラリア準備銀行の2026年7月統計では、新規住宅ローンの平均金利は自宅用が6.24％、投資用が6.41％です。利息のみを支払う投資ローンは6.50％となっており、米国と並んで借入負担が重い市場です。

住宅価格は高値圏にありますが、2026年4～6月の平均住宅価格は前期比0.7％低下し、住宅融資額も前期から減少しました。価格と金利がともに高いため、新規購入者の返済能力が限界に近づいています。

一方、人口増加と賃貸住宅不足を背景に、賃貸需要自体は残っています。高い家賃が投資家を引きつける一方、購入価格と金利も高いため、キャッシュフローが必ずしも良いとは限りません。値上がり益を前提に借入を増やす投資では、価格調整が起きた際の自己資本減少に注意が必要です。

📋 6カ国の借入金利を比較

日本、中国、韓国、シンガポールの投資用ローンは、全国統一の平均ではなく、金融機関の商品、現地報道、政策金利、住宅ローンを基にした目安です。実際の金利は居住資格、所得、法人実績、頭金、物件用途、担保価値で変わります。

🔍 表面利回りより「金利差後の利益」を見る

投資判断では、表面利回りから借入金利を引くだけでも不十分です。年間家賃収入から空室、管理、修繕、保険、税金を差し引いた純収益を物件価格で割ったNOI利回りを確認します。そのNOI利回りと借入金利の差が、実質的な安全余力です。

例えば表面利回り6％、経費率25％ならNOI利回りは約4.5％です。借入金利が2％なら2.5ポイントの余力がありますが、金利4％なら0.5ポイントしかありません。元本返済もあるため、実際の手残りはさらに小さくなります。

海外不動産では為替も加わります。現地通貨で家賃を受け取り、円に戻す場合、物件価格が上がっても現地通貨安で利益が減ることがあります。反対に円安が進めば、円換算の資産価値と家賃収入が増える場合があります。借入通貨と家賃収入の通貨をそろえることは、為替リスクを抑える基本です。

📈 日本株とREITにどう影響するか

世界不動産の回復は、不動産会社、建設、住宅設備、金融、REITに影響します。しかし、金利上昇局面では同じ不動産関連でも明暗が分かれます。

銀行は貸出金利の上昇で利ざやが改善しやすくなります。一方、急激な金利上昇で不動産会社や住宅ローン利用者の返済負担が増えれば、貸倒れリスクも高まります。不動産会社は賃料を上げられる立地と、借入の固定金利比率が重要です。

REITは分配金利回りと国債利回りの差で評価されます。国債利回りが上がると、REITの分配金の相対的な魅力が低下します。ただしホテルや都心オフィスなど、賃料と稼働率が上昇する資産では、金利上昇を収益成長で補える可能性があります。

日銀・FRBの利上げと日本株への影響については、MARKET EYEの日銀・FRB利上げ後の日本株見通しでも整理しています。また、金利と財政負担を含む全体リスクは今週の相場リスクと好材料も参考になります。

🧭 2026年後半に確認したいポイント

日本では日銀の追加利上げと銀行の貸出金利、東京・大阪・福岡の賃料上昇が焦点です。海外投資家の購入が続いても、円高へ転換した場合は日本不動産の割安感が弱まる可能性があります。

米国では30年住宅ローンが7％を明確に超えるか、集合住宅ローンの延滞と借換困難案件が増えるかを確認します。強制売却が増えれば、長期投資家にとって取得機会となる一方、地域全体の価格下落を招く可能性もあります。

中国では金利引下げより、販売在庫、完成保証、開発会社の債務再編が重要です。韓国ではソウル住宅の上昇が政策金利と融資規制で鈍化するか、地方との価格差がさらに広がるかが焦点です。

シンガポールは外国人課税や住宅購入規制、オーストラリアは住宅金利と人口流入を確認します。両国とも賃貸需要は強いものの、購入価格が高いため、家賃が上昇しても投資利回りが十分とは限りません。

📌 まとめ　不動産は価格より資金調達を見る局面へ

2026年の世界不動産市場では、投資資金が戻る一方、借入条件の違いが物件価格と取引量を大きく左右しています。

日本は投資資金が流入していますが、金利上昇で低利回り物件の採算が悪化する可能性があります。米国は約7％の住宅ローンが売買を抑え、中国は低金利でも信用不安によって不動産不況が続いています。韓国はソウル住宅の高騰と利上げが同時進行し、シンガポールは低金利と海外資金が市場を支えています。オーストラリアは高い家賃需要がある一方、6％台の借入金利が投資収益を圧迫しています。

今後は「どの国の価格が上がるか」だけではなく、「どの金利で借り、いくらの純家賃を受け取り、どの価格で売却できるか」を一体で考える必要があります。金利が低い国が最も安全とは限らず、金利が高い国に投資機会がないとも限りません。物件の収益力と資金調達の耐久性を確認することが、世界不動産を読む中心になります。